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2017년 부동산 보고서

헌팅턴 헌팅턴 2016.11.15 02:48

오늘은 어지러운 대한민국 경제 상황 그리고 정치 상황으로 인해 집단 우울증 증세까지 보이고 있는 대한민국의 집값에 대한 이야기를 해보려 합니다. 2018년까지 집값이 상승할 것이라는 이야기도 있습니다.

그 이유로는 결혼 10년차의 인구가 증가되고 있고 그로 인해 내집마련을 한다는 이유가 있습니다. 25%가 넘는 1인 가구가 증가 하고 있어서 소형주택에 대한 수요가 증가 하고 있기 때문에 집값 상승이 이어질것이라는 전망입니다.

 

이런 이유로 2018년까지 집값 상승이 예상되긴 합니다만 서울 집값에 해당된다고 볼수 있습니다.

그것도 아파트가 집값상승의 대상이고 인구 밀집 지역이 특히 그럴것이라는 예상입니다.

이런한 집값상승 예상은 높아가는 전세가격 그리고 전세 부족으로 집을 구입해야 하는 실수요자에게는 부담스러운 소식이라고 할 수 있습니다.

 

이런한 예상이 지속되자 집값이 떨어질 수 있는 요인들이 아직 있음으로 부동산 가격이 떨어질때까지 기다리는 수요층도 증가 하고 있습니다. 상황이 이렇게 되자 부동산을 처분 하려는 집주인들도 실수요자들과 같이 처분시기를 기다리는 눈치 현상까지 나타나고 있습니다. 이러한 뉴스와 예상이 서울 집값 상승이  2018년까지는 계속 이어갈 것이란 믿음에 힘을 실어 주고 있는 것입니다.


 

특히 이러한 국내 부동산 시장 분석은 외국계 기관에서 나온 소식이라 시장에서는 더욱 믿음을 가지고 있습니다.  이러한 분석은 일본 노무라금융투자에서 나온 소식입니다. 그런데 한가지 조건이 붙습니다. 특별한 외부 충격이 없다는 조건입니다. 그런데 현재 대한민국 부동산 시장은 불안정한 정치적 상황이 언제 까지 지속될지 미지수이고, 미국 대통령 선거에서 트럼프가 당선이 되면서 부동산 시장도 예측 불가능성이 높아 졌습니다. 이러한 부동산을 인정한다면 국내 아파트 시장의 경우 2017년 하반기에는 부동산 시장이 침체 될것이라는 반대의견이 더 힘을 받을 수 있습니다.

 

노무라금융투자 정보에 의하면 신혼부부의 증가가 지속되고 있고 특히 서울의 경우 결혼한 신혼10년차 이상의 부부가 계속 증가 하고 있고 금리도 과거에 비해 50% 이하로 떨어진 이유등이 집구입에 대한 희망을 높이고 있다고 이야기 했습니다.

 

이러한 분석의 근거로는 과거 서울 집값이 상승세를 탔던 2002년에서 2003년 사이 분석자료와 일치한다. 이시기 역시 결혼 10년차 인구가 증가했기 때문이다. 그런데 여기에도 문제가 한가지 존재 한다. 대한민국 젊은 부부들은 아이를 안 낳고 있기 때문이다. 이것은 절대적으로 부부사이에 아이가 존재해야만 더 넓은 집으로 이사 가려는 욕구가 발생하고 학군을 염두에 두고 무리를 하더라도 이사를 하게 되는데 현재 한국 상황이 인구의 감소가 이어지고 있고 젊은 부부들이 출산을 피하고 있는 이유도 있다.  현재로서는 통계만 의지하기가 힘든 상황이다.

 

그렇지만, 그 수요가 없어지는 것은 아니다. 전체적인 서울 아파트 부동산 그래프는 과거와 비슷한 유지를 할것이지만 그 수요가 얼마나 많은가는 예외라고 할 수 있다. 좋은 소식은 금리가 과거에 비해 절반이하로 떨어진 소식이라 하겠습니다. 이러한 이유때문인지 노무라투자증권은 노동가능 인구가 줄어드는 2018년 부터는 주택 수요가 줄어 들수도 있다고 예상했습니다.


일본 부동산 시장의 경우에는 금리를 너무 내려서 부동산 거품을 키운 경험이 있습니다. 일본 시장과 비슷한 흐름을 탈것으로 예상되는 가운데 이를 보완할 수 있는 금리 정책을 미리 준비해야 한다고 볼 수 있습니다. 부동산 재개발 시장수요가 있기때문에 잠시동안 부동산 가격 상승은 있지만 일본의 경우를 본다면 잠깐 동안의 시장상황이 될것이라고 많은 분석가들이 이야기 하고 있습니다.


짒값 하락이 온다면 서울의 경우 외곽 지역의 아파트 가격부터 하락이 시작되고 서울 아파트 몇몇 지역을 제외 하고 전체 시장의 흐름이 될수 있음을 일본의 경우를 참고삼아야 합니다. 1인 인구가 급증하는 서울의 경우 25% 까지 증가했다는 통계로 볼때 앞으로 점점 일인 가구의 증가가 부동산 시장변화에 영향을 줄것입니다. 그 변화중 한가지는 전세에서 월세를 내는 시장으로 바뀌면서 부담을 느낀 예비 주택 구입자들이 구입을 고려하는 요인이 되고 있습니다. 2016년의 경우 12% 상승한 45.5%로 월세 시장이 성장을 했습니다



월세시장이 커지고 월세가 전세보다 훨씬 많은 지출을 하게 되었습니다.해외 투자회사의 분석과 달리 내년 2017년 부터 집값 하락이 예상된다는 분석이 점점 국내에서는 힘을 얻어 가고 있습니다. 과거와 달리 집값이 오르기만 하던 시기는 이미 지났고 투자 보다 실수요자 시장으로 변화하는 추세가 증가 하고 있기 때문이라고 분석 이유를 이야기 했습니다특히 분양물량이 많이 풀리기 시작하는 내년 하반기 부터는 아파트 입주 시기에도 영향을 줄것으로 분석되었습니다.

 

얼마 남지 않은 2016년 하반기 시장을 예상해 보면 다음과 같습니다.

서울 지역 및 아파트 상품에 따라 디커플링 현상이 예상됩니다. 현재 상승을 보였던 시장도 그 탄력을 잃었습니다. 특히 서울 및 주변 인기 지역을 제외한 대부분의 지역에서 가격이 하락세로 돌아 서기 시작했습니다. 이러한 차이는 앞으로도 더욱 뚜렷해 질것으로 예상되고 있습니다.

2016년 상반기때 수도권 지역에서 재건축 아파트에 대한 매매가격이 상승했었고. 강남지역의 대부분 지역에서 재건축에 대한 탄력이 붙었습니다. 특히 이러한 탄력을 붙게한 신반포자이 그리고 래미안블레스티지의 고분양가에 강남 일대의 재건축 시장에 더욱 힘을 얻었다고 할 수 있습니다.

이런한 재건축 시장과 높은 전세가격을 견디지 못하는 세입자들이 서울 외곽지역으로 이주를 시작하면서 아파트 가격이 상승하기 시작했습니다. 이런 혼돈스러운 시장에서 지방 5대 광역시는 시장 조정기를 거쳐서 급등한 아파트 매매값이 매우 크게 하락세를 보였습니다.

 

전국시장에서도 가장 높은 매매값을 보였던 대구지역 아파트 가격의 경우 가장 큰 하락폭을 기록했습니다. 대구에서도 특히 달서구,수성구의 아파트 가격 하락도 이어졌습니다. 부산의 경우는 수영구와 해운대구를 중심으로 소폭상승 되었습니다.그외 지역은 대부분 대출심사 강화로 인해 약세를 보였습니다.

경남지역도 다른 지역과 마찬가지로 하락세를 보였는데 특히 지역경제가 나빠지자 그 현상이 더욱 두드러졌습니다. 예외 지역으로는 제주지역의 몇가지 호재로 인해 많은 상승세를 보였고, 강원도 평창의 경우 평창동계올림픽을 앞둔 호재로 인해 지역 기반 시설들이 좋아지면서 상승세를 보였고, 세종도의 경우 인구유입이 꾸준히 늘고 있어서 상승세를 이어갔습니다.


2016
년 상반기의 경우 전국 아파트 전세가격은 1% 이내 낮은 상승폭을 보였습니다. 수도권의 경우는 위에 이야기했던 요인들에 의해 월세전환이 높아지고 전세 매불 부족현상이 나타났지만, 서울지역이나 기타 광역시에 해당되는 사항이고 지방은 물량이 여유롭게 되었다. 경기 지역의 경우 전세값은 지속적으로 상반기 부터 강세를 보이고 있고 대출강화로 인해 전세에서 매매로 돌아서는 수요가 줄어 들게 되면서 전세값이 상승하는 상황이 되었습니다. 서울 이외 경기 지역 같은 경우 재건축 아파트가 5개 지역에서 진행되면서 전세값이 오르게 되었습니다. 서울에서 높은 전세로 밀려난 전세세입자들이 밀려난 지역들도 전세값이 상승했습니다.

 

대구의 경우는 5대 광역시에서 전세값이 하락한 유일한 곳이었습니다. 그외 강원도는 춘천과 원주는 전세수요자들이 늘어났습니다. 경북 충남의 경우는 전세 가격이 하락했는데 그 이유로는 신규아파트 입주가 시작되었기 때문입니다.대출심사 강화가 되면서 신규 아파트 입주량이 많았던 지역도 입주물량 하락이 어어질것으로 예상됩니다. 실수요자가 얼마나 더 시장을 유지시켜 나갈수 있을지 예상이 힘들기는 하지만 대부분 전세를 그대로 이어갈것으로 전문가들이 분석하고 있습니다. 그 중심은 열기를 보였던 강남 재건축시장의 분양이 얼마나 되는지에 따라 다른 지역도 영향을 받을 것입니다. 


올 하반기 아파트 매매시장은 대출심사 규제강화와 거시경제 환경의 불확실성으로 신규아파트 입주물량이 많은 지역을 중심으로 거래량이 둔화될 것으로 보인다. 그동안 아파트 매매시장을 받쳐왔던 실수요자들이 분양시장으로 흡수되거나 전세시장에 머물 것으로 점쳐지기 때문이다

수도권은 강남3구 재건축아파트 분양성적에 따라 분위기가 달라질 것으로 예상된다.
초기 고분양가 논란에도 강남 지역 재건축 열기를 어느정도 이어지게 하고 있기때문에 가격상승에 대한 기대가 크다고 할 수 있습니다. 여기에 약간의 투자 수요까지 흡수횐다면 충분한 가격상승이 예상된는 의견들이 있습니다.



실수요자들의 경우 무작정 높은 분양가의 아파트로 가기 힘든 상황이 되고 있습니다.
지금의 혼란한 국내외 여건들이 단순한 분석으로 아파트 시장을 예상하기에는 점점 힘든 상황이 되고 있습니다. 심리적 요인이 실수요자들의 판단을 보류하게 만들기 때문입니다. 매물은 있지만, 보류하려는 성향으로 진입을 안하고 있습니다.

이러한 이유에도 5대광역시와 지방은 각각 지역에 필요한 호재에 따라 앞으로 전세 월세 그리고 아파트 시장까지 등락이 예상됩니다. 여기에 한가지 현재 정부의 부동산정책이 얼마나 시장을 활성화 시킬지가 이 모든 예상의 정확성을 보장해 줄 수도 있습니다. 현실은 정부의 정책을 이어갈 힘이 점점 없어진다는 것입니다.

서민주거 안정을 현 정부가 내세웠지만 현실은 긍정적이지 않습니다. 이런 상황에서도 예상이 그나마 평균적이라고 할 수 있는 부분은 저금리만 이어진다면 지금 보다 등락이 더 커지거나 낮아 지는듯 예상 못할 상황은 오지 않을 것이라는 것입니다.

전세시장의 경우는 지역적으로 공급과 수요의 불균형이 나타나는 지역을 제외 하고는 역시 안정세로 돌아설 가능성이 높다고 할 수 있습니다. 그리고 재건축 시장이 아직까지는 시장을 주도 하고 있어서 그 수요에 따라 주변 지역의 전세값까지 상승을 예상 할수도 있습니다.

이러한 예상에도 무주택자들의 고민은 계속 늘어 가는 것이 현실입니다. 재건축 시장의 희망이 있긴 하지만 지방은 여신심사가이드라인 시행으로 부동산 시장이 얼어 붙고 있기도 합니다. 평당 5천만원이 넘는 고분양가를 소화 할수 있는 실수요자들이 얼마나 적극적으로 물량을 감당 할 수 있는지가 관건이라 하겠습니다.

 

강남 지역이외에 목동이나 경기도 과천시등의 재건축 아파트 물량도 적지 않은 편입니다. 그외 위례신도시,하남 미사등 수도권지역에서 서울로 출퇴근이 가능한 지역들을 눈여겨 봐야 하는 재건축 지역으로 손꼽고 있습니다. 여기에 정부정책의 방향도 주의 깊게 살펴 봐야 합니다.


정부의 부동산 대책에 따라 큰 변화들이 예상 됩니다. 특히 지금 같은 불안정한 시장 상태에서는 어떤 예상도 틀릴 수 있다는 생각을 계속 머리속에 두고 투자에 임해야 합니다. 살얼음판을 걷고 있는 상태라 할 수 있습니다.

 

많은 전문가들이 예상하는대로 일부 신규분양과 지역적 특성이 있는 곳에 한해 활황이 잠시 예상 되기는 합니다. 이유는 대규모 대출이 가능하고 원금을 처음 부터 갚아 나가지 않아도 되는 장점이 있기때문에 기존 주택 시장보다 유리한 점이 있어 아무래도 신규시장이 더 매력적 입니다.

 

현재 금융위기 이후 부동산 시장이 2014년에 그나마 하락세에서 돌아서기 시작했습니다. 과거에 그랬듯이 분양권거래가 늘어 나면 과열시장으로 변할 수 있기때문에 강남 재건축 시장이 앞서 이끌고 있는 시장이 높은 분양시장이 가능해지면 이 현상이 다른 시장도 이끌 수 있는 여력이 있을 수도 있다고 판단하는 전문가들도 있습니다여기에 분양권 시장이 호화이 되면 프리미엄이 붙은 분양권이 비정상적이다는 이야기도 계속 나오고 있습니다. 모두가 알다시피 분양권 거래라는 것은 정상적인 투자라기 보다 거품이 붙은 프리미엄을 원하는 투자가 아닌 투기 수요가 더 늘어 날수 있기 때문입니다. 지금 시장에서는 청약률이 높게 나타 날것이라고 예상되는 지역의 아파트 단지라도 하더라고 입주가 가능한 시점은 2년에서 3년후가 될것입니다.


지금 예상 하는 모든것들이 꼼꼼히 따져서 시장에 들어가야 합니다. 실수요자 이외 투자를 통해 이러한 부동산 시장에 뛰어 든다는것은 상당히 큰 위험 부담을 안고 시작한다는 것을 의미 합니다. 단순 계산으로 2억으로 아파트 전세를 안고 부동산 시장에 지금 뛰어 들었을때 1년에서 2년후에 2%정도의 집값이 상승한다면 일억정도를 회수할 가능성이 있습니다. 전세가격이 상승하는 지금과 같은때는 집을 구매 하고 몇년뒤에 높은 차익 실현도 가능하게 하는 역할을 해주고 있는 전세 제도가 집구입에 장점이 될 수 도 있습니다. 그런데 이런 제도가 오히려 나중에는 집 가격 상승에 또 다른 위험 요소도 될 수 있는 것입니다.

 

반대로 주택 가격이 전세를 안고 투자했을때 하락 한다면 위의 경우와다르게 90%정도 전세를 끼고 구입했고 2% 정도 하락한다면 그냥 끝났다고 봐야 합니다. 해결 할수 있는 방법이 전무하다고 봐야 합니다. 이럴때는 전세 세입자도 위험하고 집 원주인도 모든것을 잃는 다고 볼 수 있습니다. 이 전세자금의 변동이 전체 부동산 시장을 좌우 할 수 있는 큰 원인이 됩니다. 지금과 같은 위험성이 많은 시장에서 전세제도는 투자자에게 좋은 조건을 제시해 주기도 하는 것입니다. 이럴때 눈여겨 봐야 할 내용들이 있습니다


위에서 계속 반복적으로 이야기 한대로 미국의 정치적 경제적 상태를 주의 깊게 봐야 합니다. 특히 트럼프가 당선이 되면서 앞으로 미국 경기가 어떻게 될지 예상 하기가 아주 힘든 상황이 되었기 때문입니다. 어제 기사만 봐도 트럼프가 오바마가 시작한 많은 부분을 없애기 시작 할 내용들이 신문과 방송을 뒤덮고 있습니다. 정치 전문가들은 트럼프가 몇년뒤에 공화당에 의해 탄핵이 될것이라고 방송에서 이야기 합니다금리가 이러한 상황에서 섣불리 예상하기가 힘듭니다. 실질 금리가 어떻게 변할 지 그 누구도 쉽게 예상하지 못하고 있습니다. 제 지인은 며칠 사이에 꽤 많은 환차익을 실현했습니다. 이런 분들은 지금이 재미 있는 시장이라고 합니다. 동네 전업주부이신 분들도 많은 환차익을 실현하면서도 걱정이 많습니다.


물론 자신들의 걱정은 아닙니다. 이분들은 지금 상황을 즐기고 있습니다. 걱정하는것은 일반 시민들입니다. 이러한 시장을 읽지 않고 분석도 안하고 있으면 결과적으로 착한 시민들만 손해를 보는 세상이 된것입니다. 예전에는 이러한 결과 뒤에도 회복할 수 있는 환경적인 요건들이 있었는데 현재는 거의 없다고 봐야 합니다. 한국 부동산 시장의 경우는 더욱 그렇습니다. 미국 영향을 많이 받는 상황이다 보니 더욱 그렇습니다.


한국에서 번 많은 돈을 계속 해외로 빼돌리는 검은돈들이 줄지 않는 이유가 있는것입니다. 경제시장에 비해서도 너무 많은 해외자본 유출이 계속 되고 있는 상황이니 해외에서 투자를 하려고 해도 안정성이 보이질 않으니 치고 빠지기에 좋은 시장이 될 뿐 입니다. 제가 사는곳 지역의 일반 시민들도 한국 시장에 들어갔다 나가는 일을 하루에도 몇번이나 할 수 있는 세상입니다. 지금 이야기 하는 부동산 상승이나 하락에 대한 예상이 예측 가능성을 많은 부분에서 멀어질 수록 시장을 읽는 사람들만 수익을 얻을 수 있을 것입니다.


주택 산업연구원 같은곳은 정확한 분석보다는 상승세 혹은 장점들을 많이 이야기 합니다. 기사에 부정적인 요소에 대한 이야기가 나왔다면 이미 시작한 것입니다. 지금도 2016년 하반기 시장을 예상했던 것을 보면 아파트의 경우 조정기를 거친후에 일부 지역의 재건축 시장을 중심으로 재건축 시장이 전체 시장을 이어 갈 것이라는 너무 뻔한 예측을 했었습니다. 저 같은 개인이 예측한것에서 벗어 나지를 못합니다.


울산이 지역경제의 침체 요인으로 인해 집값이 하락 한다는 예상이나 여러 산업이 집중된 지역이 하락할 것이라는등의 발표는 실망 스러운 수준입니다. 부동산 예측 한걸음 더 나아가 아파트 분야의 시장 분석은 몇달전 부터 예측이 가능한 수준임에도 기사들이 어떻게 한발작 늦거나 조금씩 방향을 바꾸는 내용을 쏟아 놓는것을 볼 때 상당히 실망스럽습니다가장 실망 스러운 기사의 경우를 보자면 저금리로 인해 갈 곳을 잃은 자금들이 재건축 시장으로 흘러 가서 부동산 시장이 호황이 될 가능성이 높다는 이런 단순한 논리를 어찌해야 할지 모르겠습니다.



연수익 3%에서5% 정도 유지 할 수있는것이 재건축 시장이라고 판단을 한 시중 여유 자금이 흐른다면 너무 뻔한 예상 아닐까 합니다. 이러한 예상에 전세를 떠 안고 집을 투자 용도로 산다면 약간의 이해는 가능합니다만 이것이 무엇을 의미 하는것인지 이해 못하는것이라고 생각 합니다.그나마 위안이 되는것은 신도시를 만드는 정부 정책이 기존에 있는 도시들을 재투자 하여 변화 시키는 방식이라는 점입니다. 너무 높은 분양가를 지속적으로 감당 할 실수요자들이 거의 없어지고 있고 기존 투자자들은 높은 수익을 바라는 상황이고 일반 점점 부동산 시장도 부익부 빈익빈 시장으로 변하고 있습니다. 

이러한 관점에서 볼때 정부에 기대 할 수 있는 부분은 많이 없다고 할 수 있다. 정부정책이 안정적이라면 더 없이 감사할 뿐이지만 자신의 몸은 자신이 지켜야 하는 시장이 되고 있습니다. 뉴스를 평소에 주의 깊게 보면서 진짜와 가짜를 구분할 줄 알아야 하는 시대가 된것입니다. 뉴스를 반대로 볼수도 있어야 하고 미래 가능한 이야기인지 분석도 해야 하는 상황입니다. 시장은 반걸음만 앞설 수 있어도 우리의 자산을 안전하게 지킬수 있는 가능성이 조금이라도 높아 질 수 있습니다.

다시 현재 부동산 시장으로 돌아가서 보자면 서울 같은 경우는 10년간 3만호에서 4만호에 이르는 아파트 입주 물량이 생겨났지만 지금 부터 2년뒤까지의 물량은 그에 훨씬 못미치고 있다고 보입니다. 이러한 수급 불균형 가능성은 지역별로 따로 계산을 해야 합니다.  이러한 기사가 나왔다면 이미 시장에서는 반영이 훨씬 전에 시작된 것이라고 보면 됩니다. 이러한 내용은 실수요자들의 심리적 영향까지 주게 되어 현재 자신의 객관적 자금이나 투자 가능성 보다는 다른 요인들에 좌우될 가능성이 높아 지는 것입니다.

신규 분양권 구입에 대한 장점을 이야기 하고 지역적 특성을 지속적으로 언론과 광고를통해 알려도 몇몇 지역을 제외 하고는 일본 시장과 같이 뒤늦게 정책적 지원을 하려고 해도 때늦게 됩니다. 공실 아파트가 늘어나고 줄어드는 인구가 모든 장점이 될 부동산 뉴스가 보이지도 않게 될 것입니다.

일본 부동산 시장 변화를 가져와 본다면 많은 부동산 아파트 전문가들이 이야기 하는 것처럼 저금리로 투자자 자금이 늘어 날것이고 특히 새 아파트 분양시장으로 관심을 모을것이라는 예측을 할 있게 됩니다.  이렇게 지역에 맞게 아파트와 부동산 시장은 변화 할것이란 예측을 할 수 있게 됩니다. 너무 가까이에서 시장을 보는것이 아니라 멀리에서 전체 시장을 관측한후에 자신이 감당할 수 있는 지역에 투자 혹은 실수요자로 아파트를 구입 하는것이 좋은 선택이라고 이야기 하고 싶습니다.

요새 기사에 나오는것을 보면 이야기 하는 사람이나 기관이 조금씩 다를 뿐 똑 같은 분석을 내놓는 경우가 많습니다. 이런 뉴스속에 선택은 자신이 하게 되는 순간이 온것입니다.

지금까지 이야기를 정리해 보면 다음과 같습니다



저금리가 유지 될것이다.

전세 보다 월세가 늘어 나고 있다.

1인 가정이 늘어나고 있다.

지역 경제에 따라 아파트 가격의 상승과 하락이 확연하게 달라지고 있다.

대한민국의 정치 경제적 불안 요소가 있다.

미국 의존도가 아직도 높은 대한민국의 경우 금리 영향을 쉽게 받는다.

실수요자가 한정되어 있다.

인구감소가 계속 되고 있다.

전체적으로 이러한 이유로 다양한 시장분석을 할 수 있는것입니다. 너무 단순합니다.
여기에 뼈와 살을 붙이면 전문가가 되는것입니다. 투자 수익률 계산등은 얼마든지 장난을 칠수 있습니다. 집하나 사는것이 많이도 힘듭니다.

2017년 부동산 시장 예측은 다음과 같습니다.

월세 전환은 지속적으로 늘어 날것이다. 상승하던 전세값은 안정적으로 돌아서는 한해가 될것이다. 수도권에서 이러한 분위기를 이끌어 갈것이다. 신규투자 수요가 어떻게 될지는 정치 경제적 위험 요소가 어떻게 변할지에 따라 달라질것이다. 순수한 전게는 점점 없어질 것이다. 지역적 특징에 따라 일반 주택 수요는 물론 아파트 수요까지 등락이 지속될것이다. 

이럴때 투자자의 경우는 주택이나 아파트 보다 수익형 부동상에 관심을 보이는것도 한가지 방법이라고 할 수 있다. 신규 상업용 부동산 보다는 많은 물건들이 몇년동안 사라졌지만 기회는 아직도 있는 편이라고 할 수 있다. 저금리의 혜택을 누릴 수있는 부분이 수익형 부동산이라고 할 수 있지만 지역경제 침체등을 염두에 둬야 한다.

그외 오피스텔이나 빌딩들 역시 지역에 따라 많은 차이가 발생 할것이다. 전체 시장으로 본다면 상가시장은 강세를 예상 할수 있습니다. 오피스텔은 주의를 해야 합니다. 역세권등은 가능성이 높은 시장이므로 관심을 가져 볼만 합니다.

상가빌딩 부동산 시장의 경우 중소규모 건물에 대한 인기가 계속 유지 되고 있습니다. 저금리의 장점때문이기도 합니다. 저금리가 부동산에서 떠나지 않는 큰 이유가 사실이기도 합니다.

주택, 아파트, 상가 이외의 토지 시장 예상을 해 보겠습니다. 토지가격은 다른 부동산분야 보다 유리한 상황이라는 판단 입니다. 토지에 대해 양도세 중과를 하고 있기도 합니다. 비도시 지역이 그렇습니다. 토지는 앞으로도 여전히 큰 수익을 가져다 줄 수 있다고 판단 됩니다. 토지 역시 조심스럽게 접근해야 하는것이 사실이기도 합니다. 토지시장은 앞으로도 어떤 이유에서도 대한민국에서는 꾸준한 상승을 계속 이어 갈것입니다. 여유가 된다면 다른 투자 보다 확실한 투자는 토지분야에 대한 투자라고 말씀 드리고 싶습니다.

다시 아파트 시장으로 돌아와 이야기해 보겠습니다. 연말까지 총 5만 가구의 분양이 있습니다. 전세가격의 상승에 부담을 느낀 수요자들이 저금리를 받을 수 있을때 무리를 해서라도 집을 사려는 수요자들로 인해 건설업체들도 서둘러 분양을 늘리려 하고 있습니다. 내년에 앞을 예측 하기 힘든 분양시장이 될것이라는 전망도 한몫하고 있습니다. 미국 역시 불안한 사정으로 금리 인상이 예상 되기도 하여 주택 금리가 인상 될것이라는 예상도 큰 힘을 얻기 때문에 더욱 그렇습니다.

 

한가지 희망적인 상황은 대출 규제가 시작되기 전에 미리 자금조달이 가능할때 아파트 분양을 받으려는 수요자들도 존재 한다는 것이다. 내년에도 전세난은 계속 될것으로 대부분 예상하고 있다는 것이다.올해 너무 상승한 전세가격으로 인해 내년 전세난은 그나마 심하지 않을것으로 보고 있습니다.

 

2년후 입주할 아파트는 전국적으로 50만 가구로 예상되고 있습니다. 공급과잉으로 인해 역전세난도 우려 된다는 의견을 부동산 전문가들이 내어 놓고 있기도 합니다. 대부분의 전문가들이 2년에서 3년후 지방의 경우는 물론 서울의 집값도 조정될 가능성이 많다고 보고 있습니다.

 

당장 내년까지는 다른 요소가 불안 하더라도 일년정도는 버틸 가능성이 있지만 후반기로 갈 수록 


공급과잉의 영향이 서서히 나타나게 될것이라고 예상하고 있습니다. 전세의 경우는 깡통전세까지 


예상을 해야 한다고 입을 모으고 있습니다.물론 반론도 있습니다. 기존 주책의 노후로 인해 신규주택


으로 대체 하는 것이라는 의견입니다. 물론 강제적으로 재건축 혹은 인위적인 주택정책을 정부에서 시


도 할수 있지만, 위에서 계속 이야기 한대로 신규수요자들이 얼마나 있을지가 관건입니다. 정치 경제


적 요소들이 신규수요자들의 심리적 불안감을 얼마나 해결해 줄지도 문제 입니다.



정부에서는 계속 인위적으로라도 신규주택을 만들어내려고 할것입니다. 이것이 한국 부동산 시장에


어떤 영향을 줄지는 두고봐야 하겠습니다. 이런 이유등으로 2019년 이후에는 안정적인 부동산 시장이 될것이라는 전망이 나오고 있기도 합니다. 이러한 전망은 대부분 투자자에게 영향을 주는 이야기들이다. 실제 구매자들이라면 한가지만 고려하면 될것입니다. 구매 하려는 아파트 가격을 고려 상환능력이 되는지 확인을 하는것입니다. 시장이 안정화 될때 까지 기다려 보는것도 한 방법이지만 추천하지 않습니다.

 

지금의 시장은 그리고 앞으로의 시장도 더이상 하락한 가격으로 주택을 구입하거나 입주 대란이 이루


어질 확률이 적은 3년에서 4년뒤라면 지금 적극적으로 상환능력을 검토하고 적극적으로 주택을 구입


시기를 정하는 것이 좋다고 권하고 있습니다. 무리한 대출을 일으켜서 아파트나 주택을 구입하기 보다


 안정적으로 얼마나 자금을 일으킬 수 있는지 확인하는 방법을 구너하고 있습니다.여기에도 한가지 문제점이 있기는 합니다. 위에 지적한 부분중 금리에 대한 것입니다. 금리 인상등의 위험 요소가 존재 합니다. 이것은 1분기까지 기다려 본후에 매매를 정하는것도 좋은 선택이라고 이야기 하고 있습니다.실수요자는 너무 많은 고려를 하기 보다 자신이 집을 유지하며 관리해 나갈 수 있는지에 더 관심을 쏟는것이 좋은 선택이라고 할 수 있습니다.


이런 상황에서 일부 부동산 전문가의 경우 미리 예상되는 몇가지 시나리오가 있는 만큼 실수요자를 


끌어 들일 수 있도록 주택 구매가격을 조정한다면 신규구매가 늘어 날 수 있다고 이야기 했습니다


분양시장의 활기가 2016년 하반기까지 예상이 되고 있는 상황에서 너무 부정적으로 시장을 접근할 필


요성도 없다고 봅니다. 미리 예상이 가능하기 때문에 이에 대한 대응을 충분히 할수 있다면 일본과 


같은 부동산 침체기를 걷지 않아도 될 가능성이 높습니다.


아는 길을 일부러 돌아갈 필요가 없다는 것입니다. 지금까지 충분히 점진적인 하락세를 경험하고 있고


부정적 데이터들이 모두에게 공개되고 있습니다. 실구매자들과 투자자 모두 서울에 집중할 것입니다


그외 지역을 선택한다면 수도권 지역이 될것입니다. 틈새 시장에 집중 할 수도 있습니다. 경매 주택과 


땅에 대한 투자를 적극 고려해 보는것도 좋은 투자가 될 것입니다. 경매는 위험성을 가지고 있지만 


오히려 그 위험성으로 인해 많은 사람들이 몇번 실패를 하고는 더 이상 시장에 진입을 않하고 


있습니다. 좋은 기회라고 생각 합니다.


주택및 부동산 실거래가를 알 수 있는 안내를 해 드리려 합니다.


부동산 실거래가 공개 시스템으로 국토 교통부에서 제공 합니다


http://rt.molit.go.kr

실거래가 조회 국민은행 부동산
http://nland.kbstar.com/quics?page=B025914&cc=b043428:b043506

다음 부동산
http://realestate.daum.net/maemul/area/1100000/A1A3A4/*/summary

부동산114
http://www.r114.co.kr/z/real/syse.asp?only=0&m_=2&g_=

전국아파트 시세
http://realestate.daum.net/maemul/area/*/A1A3A4/*/summary


인터넷으로 대부분의 부동산 시장 실거래 가격은 쉽게 판단 할 수 있습니다.


그외 해외 뉴스와 금리 금값 우리에게 영향을 주는 미국의 경제 정치적 요소등을 조합하면 이제는 


그리 어렵지 않게 전체 시장의 흐름을 읽을 수 있게 되었습니다. 판단은 자신이 하고 자신이 책임을


야 합니다. 정부는 예상 가능한 시장이 되도록 노력해줘야 합니다. 이모든것이 가능할때가 집값이 안정되고 투자자가 안심하고 다양한 투자를 통해 일반 수요자들에게도 좋은 선택을 할 수있는 다양한 시장을 만들어 나갈 수 있을 것입니다.


몇몇 지인들은 지금이 기회라며 안좋은 시장을 향해 조용히 걸어 들어가고 있는 모습을 봅니다


미국 부동산이 폭학을 했을때도 돈을 번 사람들이 있고 상승할때도 있었습니다. 두번 모두가 기회라며 바쁘게 투자 하던 지인이나 투자 회사들 모두 성공적으로 사업을 이어 가고 있습니다


조금더 편한 시장은 있지만 돈을 벌지 못하는 시장은 없다고 단언합니다


그 말이 많다고 저는 생각 합니다. 저 같은 약한 심장을 가진 사람도 조언대로 할때 부족하지 않은 투자성공을 보이기고 했습니다. 이제 선택해야 할때 입니다.

 

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